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——后土地财政时代中国怎么办之二
倘若土地财政在中国已必然盛极而衰,那么,接下来的路可以怎么走呢?
这就要分析土地财政相关主客体的各种关系了。土地财政的主体是地方政府,它不会嫌财政收入太多的。总之,财政收入是多多益善。
当房地产的社会公众承受力红线形成,土地财政开始萎缩,怎么办呢?某些地方政府的常规逻辑思维如下:
一则:财政总收入是不能减少的,支出更难以减少,如果土地财政大幅减少了,那首先要想办法从房地产上把损失的财政收入补回来,比如增收房地产交易税。
二则:如果财政收入不能从房地产税中回补,就要想办法从非房地产项中征收。比如征收矿产资源税、水资源税等。
三则:如果地方税收项无法填补缺口,那么就要向中央伸手,要中央将原属于中央的税收项分一部分给地方,或向中央要更多的转移支付。
四则:如果要不到中央税收或转移支付,那么,就要中央允许地方发行债券,或向银行融资,如果地方财政信用达不到等级,就要中央财政信用担保。
五则:如果中央财政不愿意担保,同时市场也不愿向高风险的地方政府融资,那么,地方政府才会被迫收缩开支,会先收缩对外投资,后收缩公款消费,最后收缩公务员编制工资奖金。
如果按照以上常规路径演绎,那么,如果真到了某一天,地方政府不得不收缩公务员编制、工资、奖金的时候,中国经济很可能已经非常困难了,中国微观企业很可能已经被涸泽而渔了。
笔者这一系列文章就是想提前演绎一下这个路径,推演一下如此被现实被动倒逼着不得不走的路,到底能不能走通,而中国会为此付出多大的代价?这个代价我们能不能付得起?我们还能不能另辟蹊径,进入新一轮的发展周期?
本文先探讨第一回合的博弈:在土地财政锐减后,地方政府还有没有办法从房地产中找到补缺的办法。
前一段时间引起极大关注的是房地产保有税,或者说物业税。一度曾言之凿凿,说即将推出,某某城市马上要试点,税率在0.6%云云。一副“山雨欲来风满楼“的态势。然而,最近又似乎偃旗息鼓了。
房地产保有税(物业税)能不能调控房地产价格,打击房地产投机炒作?答案是肯定的,短期肯定有效。可为什么这个税种千呼万唤出不来呢?
首先,它缺乏基本的法理。房地产保有税是一个模糊的词,更准确的应该称为物业税,英文名称为“Property Tax”,意为财产税。这种增值性财产的课税对象,从范围上看,包括土地、黄金、字画、古董等。由于其他种类课税难度较大,而土地房产无法隐匿,且其净价值和增值率在一定时期内具有稳定性,因此成为很好的课税对象。
以美国为例,物业税是美国的地方税种,每年缴税为房价的0.12%(路易斯安那州某县)~3.02%(纽约州奥尔良县)之间,平均约为1%。
换一个视角:据美国普查统计局数据,2009年12月美国新房销售的中间价为每套22.13万美元,约合人民币7500元/平方米。当然,美国不同地区、不同城市的房价差别也很大。纽约曼哈顿区的中间价格则为每套81万美元。曼哈顿是纽约房价最高的区域,按照中间价格每套550万人民币算,约为2.75万元人民币/平方米。
是在这样的房价收入比的情况下,美国才征收物业税的。
按照中国的法律,中国一切土地资源属于全体人民。但问题是,国人购买作为生活必需品的首套住宅,还要支付如此高的土地价格。在美国,买房子的同时也购买了土地所有权。但中国房屋下的土地仅仅是70年的土地使用权,70年后,按照法理这些土地又重新归国家所有了。
在中国相对房价如此之高的情况下,在中国人买房只买了70年使用权的情况下,政府再增收物业税,不仅是严重的双重征税,更缺乏基本的法理。
即使将物业税改称为“房地产保有税”,也是讲不通的。按照住房和城乡建设部权威专家所言,中国房屋的平均寿命是30年,那也就是说,房子没有土地增值,本身每年都在折旧,你怎么还能征税呢?这不是让居民财富缩水雪上加霜吗?
因而,目前情况下,对房地产再征“物业税”或“保有税”是站不住脚的。同时,它从短期或许能降低房地产价格,但从长期来看,它会增加房价的刚性成本,进一步抬高房价的“铁底”。
不过,有一种税是可以征收的,即房地产闲置税,这是一种对于资源浪费的惩罚性税收,法律上是讲得通的。它的征收对于社会公众也大有好处,可以逼迫闲置房进入销售或者租赁,促使房价和房屋租赁价格下跌。
但实际操作的难度在于,这些闲置房大多掌握在房地产既得利益者手中,他们对于政策的影响力很大,岂能甘于被惩罚?他们必然会以征收操作技术难度大等种种借口进行阻击。非大魄力铁腕不能施行。
最后一个出路是向房地产商加收税费,可房地产商利益集团很强大,人家也有道理——该交的税都交了,凭什么再加税费呢?
这样博弈下来,地方政府想在房地产领域内“堤内损失堤外补”,大有可能是四处碰壁的结果。