8月楼市回暖超预期 开发商酝酿提价

8月回暖超预期

根据中原集团研究中心的监测数据显示，进入8月以来，不少城市一手住宅供应和成交量逐周递增，上周总成交量环比甚至增加17%之多。从整个8月新房成交情况看，截至上周，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉等9大城市8月的新房成交量均已超过7月。预计各市8月全月成交量环比7月份将有4-5成的增加。其中，深圳成交量的增加最为明显，环比增幅将达8成。

德邦证券的监测情况也显示，16个受监测城市8月整体销售量回升约24%，与7月销售整体环比回升6%相比，8月的销售可谓是大幅上升。

而各地网签数据也显示了回暖在加速。北京8月（1-30日）存量住宅网签成交量为11859套，已超过7月全月的10367套，环比上涨14.4%。价格方面来看，与7月基本持平。新建住宅网签成交量为6149套，已超过7月全月的5726套，环比上涨7.4%。上海8月份一手房交易量环比增幅超过六成，此前7月份的商品住宅成交量成为新政调控以来全市单月的最高值。深圳8月中旬和上旬的新房成交量已超过7月全月。市场普遍预测，8月深圳楼市成交量将创出新“国十条”出台以来的新高。广州8月（1日至29日），十区二县一手住宅成交面积环比大涨49.2%，均价也环比反弹7.5%至11086元/平方米。

开发商酝酿提价

与此同时，“日光盘”重现江湖。上海浦江华侨城8月10日新开盘房源实现销售近90%；8月20日保利江上明珠首期洋房以平均30秒一套的速度震惊重庆楼市；北京中粮万科长阳半岛7月24号开盘即售罄，最低价13500元/平米。当时推出400多套，认购的达4000多人，当日售罄。

在此情况下，有开发商开始酝酿提价。根据长江证券近期对北京、上海等地的一些热销楼盘的调研显示，开盘销售速度甚至超过开发商的预期。

以北京的保利茉莉公馆为例，前两期都已经销售完毕，均价在17800元。三期总共推出1111套房源，以中小户型为主，预计9月中下旬开盘，价格将超过18000。而上海的万科琥珀臻园目前也已经售出85%左右，价格约24000元/平米，剩余未销售户型未来预期也要小幅上升价格。

国金证券的调研也显示，前期部份低价入市项目由于取得了较快的去化速度，后期开盘售价有所上调。例如万科在周末开盘的长阳项目，其高层板楼均价14100元/平方米，相比七月份开盘相同户型均价调高了500元/平方米；小高层板楼均价17000元/平方米，比上一期开盘的相同户型均价也提高了700元/平方米；上海浦东的悦豪斯后期售价也将由前期的每平米2.8万上调至3万。

“我们所调研的楼盘近期销售旺盛，楼盘去化率高，但价格并未像开发商宣传得如期低开，与购房者预计的价格甚至略有上涨，未来再度提升价格预期较强烈。”长江证券分析师苏雪晶表示。

而近期一些开发商高层在公布中期业绩时也纷纷表示，宏观调控到现在已经三、四个月了，市场已经开始出现了回暖，预计下半年会进入小幅波动的稳定期。更有开发商承认，8月销售均价比7月略微提高。

业界激辩调控是否失效

当各地房地产市场呈现加速回暖迹象，甚至市场出现提价暗潮时，关于调控是否失效的争论也愈演愈烈。

对于政府调控是否能真正引导房价下跌，北京师范大学金融研究中心主任钟伟持怀疑态度。他认为，房产对老百姓来说就是货币，对地方政府来说就是财政收入，这两个支撑房价的根本问题不解决，房价很难跌下来。

国金证券分析师曹旭特认为，本次调控之所以没有很好控制房价，主要是市场预期没有变的太悲观，目前市场中大量购房者存在持币抄底购房的心态，所以房价也较难出现实质下跌。

不过，中地行认为，若以近期楼市回暖的情况判定调控失效，未免失之偏颇。分析认为，新政对房价快速增长的抑制效果已有显现，投机炒房行为被大大挤压，各种保障性住房建设措施的落实，也处于起步阶段，效果还不显著。但绝不能以事物的萌芽状态来断言政策的成败。

分析师预期调控加码

市场超预期的回暖，也引发了业界对于调控进一步从紧的预期。近期，中国国务院副总理李克强两次强调要继续贯彻落实房地产调控政策，抑制投机炒作。而中国国家发改委主任张平近期亦表示，目前部分大中城市房地产价格仍然较高，调控房地产市场仍繁重。

“无论如何，房价反弹与政府的初衷相左。如果此种情形频繁出现会导致未来政策风险上升。”曹旭特表示。

德邦证券分析认为，8月份成交量整体环比继续回升，使得市场对政策再一次加码的预期加深。这一轮地产的调控并不会这么快结束，因此市场在政策不明朗的背景下，还将继续受到压制，引起比较大幅的波动。

中原地产研究中心高级经理刘渊表示，面对上述市场持续回暖态势，政策不断释放出从紧信号，但尚无具体措施出台。加上一部分新盘热销的影响，令部分观望需求逐步转入购买。但在新房价格尚未有实质下调情况下成交量即持续回升，随着销售旺季的到来，后市可能出现量价齐涨的局面，这就促使政府部门有可能进一步加码调控力度。

供求关系不可逆转

“尽管成交反弹，但我们仍认为房地产市场供求关系的扭转不可避免。”华泰证券分析师张驰飞认为，除深圳外的主要城市今年以来可售房源持续增长，而大量的新开工面积意味着未来的几个月至一年内还有海量供给会出现，因此房地产库存将不断增长。

中国住建部政策研究中心副主任秦虹近日在某论坛上表示，下半年房地产市场的供应非常充足，今年下半年和明年上半年国内房地产市场供求失衡的局面会很大程度改善。

统计局数据也显示，今年1-7月中国房屋新开工面积达9.22亿平方米，同比增长67.7%，创历史最高水平；同期全国房地产开发投资23,865亿元人民币，同比增长37.2%。

对此，地产界的领军人物万科董事长王石也并不讳言。他表示，由于2009年房地产业的突然爆发，全国所有的房地产企业都赚钱，大量进行房地产的开发建设，这些企业推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。这种情况下，房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。无独有偶，SOHO中国董事长潘石屹也在博客中称，在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都将下跌，预计房价会跌到2009年初的水平。

“8月的库存增加量不多，还需要观察9-10月高峰期的楼市表现。”德邦证券的研究报告认为，由于目前主要的供应还将集中在9-10月份上市，如果现在对调控政策加码，可能会造成供应真正上来之后，对房价的冲击太大，这也是违背中央意愿的。鉴于此，政策是否加码可能还需要等到9-10月的销售情况而定。尤其是关注房价在未来两个月的走势。